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ローンについて

知っておきたい住宅ローンの基礎知識をまとめました。
間違いのない住宅ローンを選び、夢のマイホームを購入しましょう!

 

自分にあったローン探し
まずは物件予算を考えること

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用語集
住宅ローンに関する用語集です

 

 

住宅ローンの借り入れにかかる諸費用

物件購入の際には、物件価格以外にも諸費用がかかります。この諸費用も考慮した上で、物件の予算を考えましょう。諸費用の中でも多くを占めるのが住宅ローンを借りるのにかかる費用です。

印紙税

住宅ローンの金銭消費貸借契約を締結する際に、かかります。
1,000万円超5,000万円以下の借入額なら2万円です。

適合証明書

フラット35では、適合証明書の交付手数料が5万円程度かかります。(適合証明書は、検査機関によっても異なる)
但し、新築時に機構が定める維持管理や耐久性の基準に適合している築10年以内の中古マンションは、適合証明手続きを省略でき、この費用もかかりません。

ローン事務手数料

・固定でかかるもの(¥105.000〜)
・割合でかかるもの(「融資額の2.1%」など)

※不動産業者の提携ローン利用時には、事務手数料が別途かかる場合もあります。

抵当権設定費用、司法書士報酬

住宅ローンを借りるには抵当権の設定登記が必要になり、その登録免許税は民間ローンでは借入金額をもとに計算されます。
司法書士報酬も借入額によって異なってきます。

保証料・保証会社事務取扱手数料

連帯保証人に代わって保証会社に保証を依頼するために支払う保証料と、その保証事務手数料があります。
ただし、一部の金融機関では、保証料なしという商品もあります。

団体信用生命保険料

借入者が死亡・高度障害状態になった際にローン残高が保険金で相殺される生命保険です。

多くの住宅ローン商品の場合
保険料分を金利に含める、あるいは金融機関が負担して借入者の負担はありません。

フラット35などの場合
任意加入。保険料も別途支払いが発生。
三大疾病保障つきの団信なども増え、その分だけ保険料負担が発生するタイプも増えています。

火災保険料

火災保険は強制加入となります。
提携保険会社の場合、割引があります。
同時に地震保険に加入することもできます。

これらの諸費用は、金融機関やローン内容によって異なるので、事前に確認しておくことが必要です。また、これらは原則自己資金の中から支払うものなので、物件の頭金以外に準備しておきましょう。

ローン契約締結にかかる費用
項目 概 要
売買契約書印紙税
(住宅ローン分)
100万円超500万円以下 2,000円
500万円超1,000万円以下 1万円
1,000万円超5,000万円以下 2万円
5,000万円超1億円以下 6万円
適合証明書の交付手数料 フラット35を申し込む場合の適合証明交付手数料。5万円程度(検査機関で異なる)。
ローン事務手数料 金融機関によって異なる。
抵当権設定登記の登録免許税 登録免許税は財形住宅融資は非課税、その他融資は借入額の0.1%(平成23年3月末まで、住宅用家屋の軽減税率)
司法書士報酬 借入額による。
保証料、保証会社融資手数料 保証会社に支払う。最近では保証料のかからないローンもある。
団体信用生命保険料 民間金融機関は強制加入が主流。保険料は金利に含まれている場合が多い。
火災保険料 強制加入。民間金融機関の場合には提携保険会社で割引有り。同時に地震保険に加入することもできる。
小計

※ 上記表はあくまでも目安です。各算出額は諸条件で異なります

銀行ローンの借入要件と特徴

住宅ローンは、居住用の土地・建物を担保に、銀行・信用金庫・住宅ローン専門会社などからお金を貸りるものですが、誰もが簡単に借りられるわけではありません。

住宅ローンの借入要件には、借入者本人に対する要件と、購入する物件に対する要件の大きく2つがあり、取り扱う金融機関によってその基準は少しずつ異なっています。

銀行ローンの借入要件

借入者本人に対する要件

年齢、最低勤続年数、最低年収など

表(※1)のように、年齢、最低勤続年数や、最低年収などが設定されています。
これらは、安定した収入があり、今後何十年もの間、返済を続けられるかどうかをチェックするためのものです。

年齢:20歳以上65歳〜69歳くらいまで 最低勤続年数:正社員/自営業の場合は最低1〜3年以上。 最低年収:200〜400万程度

※一部の銀行では、派遣社員や契約社員でも借り入れは可能ですが、その場合は通常と金利条件などが異なる場合もあるので、必ず確認するようにしましょう。また、転職したての場合は、その事情に応じて書類を出すことを求められたり、会社役員の場合は、本人の収入のみならず、会社の決算書類も提出を求められることがあります。

団体信用生命保険への加入

収入や返済負担率に関する要件のほかは、一部の銀行を除いて、団体信用生命保険(団信)に加入できることが条件になっており、加入前に健康状態の告知が必要です。団信に加入できない場合は、住宅ローンの借り入れ自体も厳しくなり、団信加入が任意の住宅ローンを探す必要あるので、あらかじめ健康状態に気を配っておくことも大切です。

物件に対する要件

一方、物件に対する要件は、建築基準法などの法律に基づいてきちんと建てられたものであれば、銀行の住宅ローンはあまり制限を設けていない場合が多くなっています。
とはいえ、担保価値があり、不動産市場での流通性が確保できる物件ということが重要になるので、定期借地権付の住宅や連棟式(一戸建てが何棟も横につながっている集合住宅)などは、借り入れが厳しくなっています。

銀行などが一般的に設けている融資要件や特徴(※1)
借入者本人の要件
  • ・申込時の年齢が20歳以上65歳〜69歳くらいまで。
  • ・完済時75歳〜80歳くらいまで。
  • ・勤続年数や営業年数が最低1〜3年以上。
  • ・最低年収が200万円から400万円程度。
  • ・年収に占めるすべての返済額の割合(返済負担率)が、年収に応じて25%〜35%など一定範囲内であること。
  • ・団体信用生命保険に加入できること(一部、任意のところあり)
物件に関する要件
  • ・建築基準法に基づいて建築されているもの。
  • ・敷地が借地権の場合や連棟式の場合は、厳しい場合もある。
融資額 5,000万円までや1億円まで、建設費または購入価額の80%~110%以内
融資期間 50年以内、かつ完済時の年齢が80歳となるまでの年数
返済方法 元利均等返済、元金均等返済、ボーナス払いも可能
融資金利 変動金利、固定金利選択型、全期間固定金利型のほか、銀行によっては預金連動型など様々
繰上返済 ネットによる少額の繰上返済や、自動繰上返済などシステム、手数料も様々
団体信用生命保険保険料 強制加入が原則で、保険料は金利に含まれるところが多い。
なお、ガン団信・三大疾病団信や、8疾病保障などの付帯保障は別途保険料がかかるところが多い。
融資手数料 取扱金融機関によって異なり、3.15万円〜10.5万円など様々

フラット35の借入要件と特徴

借入者本人に対する要件

フラット35の借入者本人に対する要件は、民間の銀行ローンに比べると比較的緩やかになっています。

年齢:満70歳未満 最低勤続年数:細かい制限はなし 最低年収:安定した収入があること

※転職して間もない人や自営業で課税所得が低い人、会社役員で会社の決算書類まで提出したくない場合など、職業や年数に関係なく比較的利用しやすくなっています。

物件に対する要件

原則として「適合証明書」の交付を受けること→耐久性などについて住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合していることの証明

最近は、住宅性能表示制度を利用した新築住宅で、設計・中間現場検査の手続きを省略して、竣工現場検査・適合証明の申請手続きのみで、適合証明書の交付が可能な物件も増えています。

手続きの簡素化も進んでいます。

フラット35登録マンション フラット35の技術基準の適合証明書を取得する予定であらかじめ住宅金融支援機構に登録したマンション。事業者から適合証明書(写)をもらえば、フラット35の手続きができる。 中古マンションらくらくフラット35 新築時に機構が定める維持管理基準と耐久性又は工事監理体制の基準に適合していることを確認した中古マンションが建築後20年間、適合証明手続きを省略できる。

民間銀行ローンで融資が厳しいと言われる、借地権の土地に建てられた物件や連棟式(一戸建てが何棟も横につながっている集合住宅)などは、フラット35ではその他の要件が満たされていれば、融資の対象に含まれています。

フラット35の主な融資要件と特徴
申込者本人の要件
  • ・申込時の年齢が満70歳未満。(親子リレー返済の場合は、満70歳以上の方も可)
  • ・安定した収入があること。
  • ・年収に占めるすべての返済額の割合(返済負担率)が、次の基準の方(収入合算も可)
    年収400万円未満は、30%以下
    年収400万円以上は、35%以下
融資対象となる
住宅の要件
  • ・住宅の床面積
    一戸建て、重ね建て、連続建て住宅の場合:70m2以上
    共同住宅(マンションなど)の場合:30m2以上
  • ・住宅の耐久性などについて住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合していること(基準の適合にあたっては、検査機関または適合証明技術者(中古住宅のみ)が発行する適合証明書の交付が必要)。
  • ・敷地が借地権の場合でも利用可能。
  • ・購入価額が1億円以下(消費税を含む)
融資額 100万円以上8,000万円以下で、建設費または購入価額の9割以内
融資期間 15年以上35年以内、かつ完済時の年齢が80歳となるまでの年数
返済方法 元利均等返済、元金均等返済、ボーナス払いも可能
融資金利
  • ・全期間固定金利
  • ・借入期間が20年以下と21年以上35年以下とで金利設定は異なる。
  • ・金利は各取扱金融機関によって様々。
融資手数料 取扱金融機関によって、数万円から融資額の2.1%など様々。
保証料 0円
繰上返済手数料 0円、ただし繰上返済は100万円以上
団体信用生命保険 原則として、機構団体信用生命保険特約制度に加入(特約料は毎年かかる)

返済方法

住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。
同じ借入額・借入期間・金利でも、返済方法が違うと、返済額も変わってきます。ただし、返済額だけの損得で考えるのではなく、自分に合った方法を選ぶことが大切。
2種類の返済方法の特徴と返済内容を具体的な例で確認してみましょう。

元利均等返済

元利均等返済」とは、下記のように、「元金返済額+利息額」が一定になる返済方法です。毎月の返済額は一定でも、元金返済額と利息額の内訳は毎回異なり、返済当初は利息の割合が多く、返済が進むにつれて利息額が減っていきます。

元利均等返済のしくみ
[図]元利均等返済のしくみ
借入額3000万円、金利3%、返済期間35年の場合(ボーナス払いなし)
[図]借入額3000万円、金利3%、返済期間35年の場合(ボーナス払いなし)

※試算は、あくまで概算であり、実際の返済額と異なることがあります

メリット:毎月の返済が一定なことから、「元利均等返済」は返済者にとって家計管理しやすい

デメリット:返済当初は元金の減り方が遅い

特に、金利が高いと返済額に占める利息の割合が多いために、なかなか残高が減らないということには注意が必要です。

金利優遇タイプ

住宅ローン選びをする際に、一番と言っていいほど重要になってくるのが金利タイプでしょう。同じ金融機関の住宅ローンでも、金利タイプによって、適用される金利も、将来の金利に対する影響度も異なり、総返済額も大きく変わります。住宅ローンの金利タイプには、固定金利型、固定金利選択型、そして変動金利型の3タイプがあります。

全期間一律優遇タイプ
借り入れから完済まで、全期間にわたって
同一の金利を優遇するもので、
変動金利や固定金利選択型に見られます。
10年固定 全期間 -1.2%
[図]10年固定 全期間 -1.2%

当初固定期間優遇タイプ
固定金利選択型に見られるタイプです。
当初の固定金利期間の優遇幅が大きく、
固定期間終了後の優遇幅が小さくなるものです。
[図]10年固定 当初固定期間−1.7%、当初固定期間終了後−0.4%

金利タイプ

住宅ローン選びをする際に、一番と言っていいほど重要になってくるのが金利タイプでしょう。同じ金融機関の住宅ローンでも、金利タイプによって、適用される金利も、将来の金利に対する影響度も異なり、総返済額も大きく変わります。 住宅ローンの金利タイプには、固定金利型、固定金利選択型、そして変動金利型の3タイプがあります。

固定金利型(全期間固定型)

固定金利型は、契約時点で、借入期間中の金利が固定されるタイプ(フラット35や一部の銀行)。
全期間ずっと金利が一律のタイプと11年目以降の金利が当初10年間よりアップする段階金利型のものあり、段階金利型でも、借入時に11年目以降の金利まですべて決まっています。

特徴
  • ・毎回返済額や総返済額が固定されるので、金利上昇期にも安心できる
  • ・将来の返済内容が確定しているので、ライフプランが立てやすく、家計管理がしやすい
注意点

一般的に変動金利タイプより、金利が高めに設定されている。

固定金利型
[図]固定金利型
固定金利選択型

固定金利選択型は、借り入れ当初から2年、3年、5年、10年、15年などの一定期間中の金利が固定されるタイプ(銀行ローン)。

特徴
  • ・固定金利期間が短いほど当初の金利が低い
  • ・固定金利期間終了後は、変動金利型や、再度、固定金利選択型を選ぶことができ、その時点の金利で、その後の毎回の返済額が再計算される
注意点

金利変動幅や返済額について上限などは設定されていないため、大幅に金利が上昇すれば、返済額が膨らむ。

固定金利選択型
[図]固定金利選択型
変動金利型

変動金利型は、通常、金利が1年に2回見直されるため、金利変動の影響をストレートに受けます。

特徴
  • ・金利が1年に2回見直される
  • ・金利変動の影響をストレートにうける

多くの銀行では、一般的に、毎回の返済額の改定は5年ごとで、かつ改定後の返済額が従前の1.25倍以内というルールを設けています。

注意点

半年ごとの金利上昇幅が無制限なため、金利が大きく上昇すると元本が減らず、未払利息まで発生するリスクがある

変動金利型 (5年ごと返済額見直しの場合)
[図]変動金利型 (5年ごと返済額見直しの場合)
自分にあった金利タイプは?
固定金利型が向いている人
  • ・金利変動に対する対策が取りにくい場合
  • ・途中で返済額が上昇すると家計面で困る人
  • ・将来、住宅ローンの借り換えが難しい人
変動金利型や5年以内の比較的短期の固定金利選択型でも大丈夫と言える人
  • ・借入額が少ない場合
  • ・繰上返済でローン残高を早めに減らし、15年程度でローンを完済できる人
固定金利選択型が向いている人
  • ・教育費などの負担がある間の金利変動リスクを負わないですむよう、固定金利期間を中期で確保しておきたい人