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税金相談

購入にかかる税金

印紙税・登録免許税

印紙税

不動産の契約書作成時・住宅ローン契約作成時に納付する税金(国税)です。
売買契約書、住宅ローン契約書の作成の際には、契約書の記載金額に応じた収入印紙を貼って消印する方法によって印紙税を納めなければなりません。

印紙税の税額
  契約書の記載金額 売買契約書 住宅ローン契約書
100万円超200万円以下 2,000円 2,000円
200万円超300万円以下 2,000円 2,000円
300万円超500万円以下 2,000円 2,000円
500万円超1000万円以下 10,000円 10,000円
1000万円超5000万円以下 15,000円 20,000円
5000万円超1億円以下 45,000円 60,000円
金額の記載のないもの 200円 200円

(注)売買契約書に課せられる印紙税の軽減は、平成23年3月31日までの適用です。

登録免許税

不動産を登記する際に納付する税金(国税)です。
不動産を登記する際には、「表示登記」を除いて、税金を納付しなければなりません。これを「登録免許税」といいます。不動産の保存登記、移転登記、抵当権設定登記等により第三者への対抗要件を備え、保護される利益に対して課税される税金です。
※その他、登記申請時には司法書士への報酬額も必要です。

税率
保存登記 (建物)固定資産税評価額×0.4%
移転登記 (建物)固定資産税評価額×2%
(土地)固定資産税評価額×1% ※1
抵当権設定登記 債権額×0.4%

軽減措置適用の場合
保存登記 (建物)固定資産税評価額×0.15% ※1
移転登記 (建物)固定資産税評価額×0.3% ※1
(土地)固定資産税評価額×1% ※1
抵当権設定登記 債権額×0.1% ※1

表中のは特例措置の場合です。以下要件すべてにあてはまる場合に適用されます。
長期優良住宅の新築又は取得(新築のもの限る。)に係る登録免許税の税率は、更に0.1%まで軽減。(適用期間:平成24年3月31日まで)

  • ・新築住宅は、床面積が50m2以上(登記簿面積)
  • ・中古住宅は、新築後20年(耐火構造の場合は25年)以内で床面積が50m2以上
  • ・(この年数を超えている場合には、その住宅が新耐震基準に適合していることについて照明されたものであること。) 自ら居住するための住宅であること新築または取得後1年以内の登記であること
固定資産税評価額とは

固定資産税の課税台帳登録価額(登記価額)のことです。 実際にかかった建築費や土地の購入金額ではありません。

不動産取得税

不動産取得税の計算式

不動産を取得した際に、「不動産取得税」がかかります。
この場合の取得には、購入だけでなく、新築や増改築、交換や贈与などによって所有権を得た場合も含まれます。
住宅を取得した際、または住宅用土地を取得した際には、適用要件を満たすと課税額が軽減される特例もあります。
以下の表をご参照下さい。

贈与税

親から資金援助がある場合、贈与を受けたことになります。その際には贈与税(国税)がかかります。
単純贈与の基礎控除や生前贈与(相続時精算課税制度)を利用すれば贈与税が軽減されます。また、夫から妻への贈与の場合には一定条件を満たせば居住用財産の配偶者控除を利用できます。下記の表をご参照下さい。

単純贈与の基礎控除

税金計算※1基礎控除

年間110万円以内の贈与は申告不要です。
贈与を受けた年の前年以前4年以内に父母等から住宅資金等の贈与を受けたときの特例(暦年課税)の適用を受けている場合、
基礎控除は受けられません。

※2贈与税の早見表

  課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1,000万円以下 40% 125万円
1,000万円超 50% 225万円

生前贈与

    相続時精算課税制度 住宅取得資金の相続時精算課税制度の特例
非課税枠 2,500万円 3,500万円
(注)その贈与者からの贈与については、110万円の基礎控除をあわせて受けることはできません。
(注)この制度を利用した贈与者以外からの贈与財産については、110万円の基礎控除を受けることができます。
贈与者 贈与のあった年の1月1日の時点で65歳以上の親 親(年齢制限なし)
受贈者 贈与のあった年の1月1日時点で20歳以上の推定相続人(代襲相続人含む)
(注)受贈者である兄弟姉妹がそれぞれ、贈与者である父母ごとに選択することができます。
税率 非課税枠を超えた場合一律20%
贈与財産 不動産自体、借入金の免除、単純な金銭の贈与などどのような財産でも可能。贈与財産の価格、贈与回数にも制限なし。 自己の住宅およびその敷地の購入資金、一定の増改築の対価として充てるために受ける金銭の贈与であること(平成19年12月31日までに贈与した場合に限る)。
対象住宅
対象となる新築住宅
●床面積(登記薄面積)50m2以上。
●店舗併用住宅の場合1/2以上が住宅。

対象となる中古住宅
●建築後、住宅として使用されたものであること。
●床面積(登記薄面積)50m2以上。
●店舗併用住宅の場合1/2以上が住宅。
●マンション等耐火建築物は25年以内、木造耐火建築物以外は20年以内に建築されたものであること。この年数を超えている場合は、その住宅が新耐震基準に適合されたものであることについて証明されたものであること。

増改築
●床面積(登記薄面積)50m2以上の家屋に対する増改築。
●工事費用が100万円以上であること。なお居住用部分の工事費が、全体の工事費1/2以上であること。
●店舗併用住宅の場合1/2以上が住宅であること。

※贈与の翌年の3月15日までに、上記の対象となる住宅の引渡しを受け、同日までに自宅としているか、同日以降に遅滞なく自宅として居住することが確実であると見込まれることが必要です。
その他 従前の「住宅取得資金贈与(550万円までの無税)の特例」を受けた者は、贈与を受けた年以降その贈与者から贈与について、5年間相続時精算課税制度を選択できない。
税金が生じなくても贈与の翌年2月1日より3月15日までに税務署長にその旨、ならびに「相続時精算課税制度」あるいは「住宅取得等資金の相続時精算課税制度の特例」のいずれかの選択を贈与税の申告書に添付して行う。
(注)一度この制度を選択すると、その選択した親からの贈与についてはその親の相続時まで本制度の適用が継続されることになるので、撤回することはできません。

居住用不動産の配偶者控除

結婚して20年以上経過した夫婦間で居住用不動産の贈与があった場合には、贈与税の課税価格から最高2,000万円を控除できる「贈与税の配偶者控除」という特例。

この特例を使うと、基礎控除額110万円とあわせて、合計2,110万円までの贈与は贈与税がかかりません。

ただし、この控除を受けるためには、「同一の配偶者からの贈与について、この控除を受けていないこと」、「贈与を受けた配偶者はその居住用不動産に引き続き居住する見込であること」などの条件が付せられています。

税額計算式

適用条件
婚姻期間20年以上 入籍してから20年以上経っていること。内縁関係は認められません。
居住用不動産かその取得のための金銭 マイホームか、あるいはマイホームの購入資金のいずれかです。
翌年3月15日までに住み、その後も住み続けること 贈与を受けた翌年3月15日までに住み、その後も住み続けなければなりません。
一生に一度の適用 この特例は同一の配偶者からの贈与につき、一生に一度しか使えません。
申告が必要 贈与税が発生しない場合でも、贈与税の申告が必要になります。

固定資産税、都市計画税・住宅ローン控除

固定資産税、都市計画税

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日現在の所有者が納税義務者となります。課税庁である市町村が税額を計算し、納税義務者に納税額を通知し、納税者はそれに基づき税額を納付します。
尚、購入時には4月1日を起算日として、引渡日をもって年額を日割精算することが慣例です。

固定資産税・都市計画税の計算

固定資産税(住宅用地)の特例(マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンション〔住宅用〕など)
住宅用地 ●小規模住宅地(200m2以下の部分)・・課税標準×1/6
●一般住宅用地(200m2超の部分)・・・課税標準×1/3
  但し、建物の課税床面積の10倍が上限とされます。

(注1)店舗併用住宅の場合、居住用部分が1/2以上である場合、その敷地全てが住宅用とみなされます。
(注2)その敷地のうえに住宅が存在する限り、軽減の特例は適用されます。
(注3)マンション等集合住宅の場合、敷地全体の面積を居住用住戸の戸数で除した面積で判定します。

※住宅用地とは、専用住宅の土地又は併用住宅で建物の1/4以上が居住の用に供されている土地となります。

都市計画税の軽減の特例(マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンション〔住宅用〕など)
住宅用地 ●小規模住宅地(200m2以下の部分)・・課税標準×1/3
●一般住宅用地(200m2超の部分)・・・課税標準×2/3

(注1)マンション等集合住宅の場合、敷地全体の面積を居住用住戸の戸数で除した面積で判定します。
新築住宅の建物 原則として軽減の特例はありません。
但し、市区町村によっては条例により特別に軽減の特例を設けている場合があります。

※住宅用地とは、専用住宅の土地又は併用住宅で建物の1/4以上が居住の用に供されている土地となります。

住宅ローン控除

マイホームを購入する時に住宅ローンを利用した場合、所得税から一定額を控除するという制度です。控除額は、入居した年度によって異なります。

対象となるローン ●住宅とその敷地の取得のための借入金であること。
●返済期間10年以上の借入金であること。
●金融機関等からの借入であること。
控除額 ●年末ローン残高×控除率=控除額
●控除期間・控除率
  (1)控除期間: 10年間
    ^貳漫Ч欺率: 1.0% 認定長期優良住宅:1.2%
住宅の要件 ●床面積(登記簿面積)50m2以上、50%以上は居住用。
●マンション等耐火建築物は25年以内、木造等耐火建築物以外は20年以内に建築されたものであること。この年数を超えている場合は、その住宅が新耐震基準に適合していることについて証明されたものであること。 (注)家屋の一部が自己の居住用以外に利用される場合でも全体の床面積により判定します。
建物が共有でも持分割合を乗じることなく、全体の床面積で判定をします。
●※認定長期優良住宅である事
適用居住年、控除期間 ●平成21円〜平成25年居住分 10年間
適用期限 ●平成25年12月31日
その年の所得合計 ●3,000万円以下(給与所得の場合3,336万円以下)。
その他の特例との関係 ●居住用財産の買換え等による譲渡損失の繰越控除
特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除とは併用可能です。この場合、譲渡の年と翌年3年間は譲渡損失の繰越控除を優先し、適用期間の残りの年に住宅ローン控除を適用することになります。