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ライフプランニング

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そんな不安や疑問を解決するには先を見据えてライフプランニングを!!

 

ライフプランニング生涯にわたって充実した人生を送るために将来の人生設計をプランニングしましょう

 

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ライフプランに関する用語集です

 

人生の三大資源ってなに?

人生には、「マイホーム取得資金」「子どもの教育資金」「老後生活資金」の3大資金があるといわれているのをご存知ですか。数百万円〜数千万円という高額な資金をどのようにして準備していくかはみんなが悩むところ。
ふつうはこれらの資金を同時期に準備することは難しいですし、それぞれ必要となる時期が異なりますので、資金の特徴を考えながら計画していくことが大切です。お金には貯め時と使い時があります。今のわが家はどっちでしょう。

人生の3大資金:(1)マイホーム取得資金:20代から準備。30代から50代は住宅ローンの返済が続きます。(2)子供の教育資金:30代から徐々に増加し、子供の成長に伴って40代後半に多額の資金が必要になります。(3)老後生活資金:子供の養育が終わる50代から退職するまでのあいだに重点的に準備しましょう。

人生の三大資金<住宅費>

あなたは、持ち家派?賃貸派?なかなか結論がでないテーマですね。人生の三大資金の一つである住宅の取得は、家計費の住居費をどうプランニングするのか、将来の安心の為にマイホームを考えるのは、人生最大の買い物かもしれませんね。それだけに、ライフプランとマネープランにもとづいたより綿密な計画が必要です。

はじめに

今後、家賃や物価がどうなるのか、正確に予測するのは難しいことですが、ある家庭を例に、実際に考えてみましょう!

前提

  • 夫35歳、妻33歳、長男3歳、長女1歳
  • 年収600万円、生活費月25万円、貯蓄1,000万円、退職金1,000万円
■ 賃貸派
家賃月12万円
更新時の家賃値上げはないものとする
■ 持ち家派
物件価格3,000万円、頭金800万円
住宅ローン2,200万円、期間25年、金利3%(11年目以降3.5%)
固定資産税、修繕費など年20万円とする

ここがポイント

上記の前提の下で比較すると、貯蓄残高の推移は以下のグラフの通りとなります。ご覧の通り、当初は、「賃貸派」が住宅購入に際して、頭金の支出がない分、優勢です。しかしながら、「持ち家派」は59歳でローン返済を終えます。セカンドライフの収支面では、「持ち家派」に軍配が上がります。

ただし、上記の前提は実際の生活で予想されるさまざまなライフイベントなどを加味していません。あくまでもマネープランに対する考え方の一つとしてご紹介しているものであり、実際には違った結果になることも予想されます。

イメージ図

※上図は上記の前提に沿って作成したものであり、このような結果になることを示唆・保証するものではありません。

住宅購入のメリット・デメリット

住宅を持つことと賃貸住まいを続けることには、それぞれメリットデメリットがあります。あなたが住宅の購入を考えていて、今後の家賃や不動産価格が上昇し続けると思うのならば、早めの購入を検討すべきですが、大切なことは、住宅購入にかかる費用と、住宅ローンを組むのであれば、ローンを家計費のコストと考えて、返済負担額と返済期間が、将来の家計運営上負担とならないかを、ご夫婦の収入と、教育費を含めた上で考える事です。

住宅取得の資金計画

ご家族の話し合いで、住宅を取得する考えがまとまったら、次の手順で計画をたてましょう。

1. 購入能力をチェックする
  • ■ 頭金は物件価格の2割以上必要
  • ■ どのくらいなら無理なく返済できるか
  • ■ いくらくらいの住宅を買えるのか

自己資金額や、収入からローンの返済にまわせる金額を確認します

2. どんな住宅ローンが借りられるか調べる
  • ■ 物件によってはどうか
  • ■ 自分自身の勤続年数や年齢、年収などではどうか

借りられるローンの種類や特徴を確認します

3. ローンを選び返済方法を決める
  • ■ 物件の価格から頭金を引いた分ではいくらか
  • ■ 住宅ローンの種類を選ぶ

自分に合った返済方法を考えることも大切です

4. ライフプランにもとづく返済計画の確認
  • ■ 年間返済額は年収の20%以内にする
  • ■ 毎回の返済額に無理はないか
  • ■ 将来の返済額の変化などに無理はないか

ライフプランと照らし合わせて、無理のない返済計画を立てます

5. 住宅購入にかかる諸費用についての確認
  • ■ 登記関係にはどのくらいかかるのか
  • ■ ローン保証料はどのくらいか
  • ■ 家財の購入、引越し費用等も考慮する

諸費用は資金計画の盲点になりやすいので、事前に確認しておきます

ポイントは実際に契約をする前に住宅ローンや返済条件が自分自身のライフプランや収入に合っているかどうかを確認する事です。

自己資金の計画

自己資金のうち、多くの部分は「頭金」として購入価格や建築費の一部に充てられます。その額は通常、購入価格の20%以上必要となります。その他、税金や各種手数料などの「諸費用」は、自己資金で支払います。

自己資金は頭金と諸費用を合わせて購入価格の30%程度準備しましょう

■ 親からの援助
両親や祖父母から資金援助を受けます。一定の条件を満たす場合には、「相続時精算課税制度」を活用できます。
■ 親からの借入れ
資金援助ではなく、親から借金をする方法もあります。きちんと借用書を作成し、社会通念上相当の利子を支払い、銀行振込などで定期的に返済すれば問題ありません。
提携ローン
ケースによっては、販売する不動産会社などの提携ローンで、購入価格の90%や95%まで借りることができます。

借入額が増える分、返済額も増えるということを忘れないようにしましょう。
確実に返済できるのかを確認しておきます。

準備できる自己資金はどのくらいか

貯蓄+(プラス)親からの援助+(プラス)その他=(イコール)自己資金

一定の条件を満たせば頭金無しでローンを組むことも可能です。頭金づくりは無理のない返済計画を立てることが重要なポイントになるのです。

給与天引きや自動引落としなど、強制的な貯蓄方法で確実に貯めましょう

ライフプラン作成の流れ(お金の流れ)の確認

1 「ライフイベント」をシミュレーションし、必要な費用を見積る

・子供の教育計画
・住宅の取得、増改築の予定
・自動車などの購入計画
・家族旅行の予定

家族での旅行・子供の教育費・家のローンなど家族の"これから"をシミュレーションすることで浮かび上がる大きな出来事「ライフイベント」を確認し、それらにかかる費用を見積もる。まず、シミュレーションのために必要なイベント(夢)を洗い出す。『夢は紙に書き出さないと実現しません。』

2 現状でのキャッシュフロー作成

キャッシュフロー表とは、毎年の収入と支出をシミュレーションし、貯蓄残高の推移を予測して資金の流れが把握できる表で定期的な収入と支出に、ライフイベントの予算を加味して未来シミュレーションしながら、資金面のプラン(キャッシュフロー)を作成する。

3 キャッシュフローの問題点を洗い出し

作成したキャッシュフロー表から問題点がないかを確認する。どこのご家庭にも問題点は隠れていて例えば、貯蓄残高がマイナスになっていないか、貯蓄残高が急に減少していないかなど資金面での問題はないかをチェックすることで色々な問題が見えてくる。これが未来シミュレーションの効果です。

4 資金面の問題を見直し、信頼できるライフプランに改善

・支出を減らす
・収入を増やす
・資産運用で資産を増やす

収支を改善するには3つの方法しかありません。
右記の3つの方法について順番にシミュレーション。
お客様によって改善策は違い、10人いれば10通りの改善策がある。
この改善策が、お客様とファイナンシャルプランナーとの共同作業です。ライフイベントを見直したり、定期的な支出を改善したりしながら何度もシミュレーションします。シミュレーションを繰り返すことにより、お客様に合ったライフプランを作成することができる。

5 ライフプランの定期的な見直し

ライフプランは1度設計すれば、そのままで良いものではなく、定期的なチェックと見直しが必要です。常にライフプランを意識して生活することにより、ライフプランに記載したライフイベントが現実のものになる。予期せぬ収入、支出があった時はライフプランを修正し、新しいものを作成することも大切!!未来シミュレーションによりライフプランを作成することは本当に大切なことです。

購入vs賃貸、費用を徹底比較!

購入と賃貸の費用比較は?

室内
購入と賃貸、どちらがトクなのか? 35歳の時に分譲マンションを購入し、住宅ローン(35年間)を組んだ場合と、賃貸住宅に住み続けた場合をシミュレーションし、40年間の住居費用を比較してみたいと思います。

■ 分譲マンション購入のケース
● 物件 JR中央線A駅、徒歩12分、3LDK(85平米)
● 購入価格 4,500万円(消費税・諸経費込み)
● 住宅ローン 3,600万円(期間35年、固定金利3.0%、元利均等)、頭金900万円
● その他 管理費・修繕積立金30万円(年)、固定資産税・保険料14.5万円(年)

■ 賃貸住宅のケース
● 物件 JR中央線A駅、徒歩8分、3LDK(70平米)
● 家賃15万円(月)、共益費1万円(月)
● 更新 2年毎(1ヶ月家賃分の更新料)、物価上昇1%(年)
● 65歳以降、引越しにより家賃30%減少
修繕積立金や管理費も侮れない大きなコスト! 借りる場合は更新料も大きなコスト!

購入vs賃貸、年間の支払額の推移を比較!

■ 購入の場合、ローン以外の諸費用の負担が重い
分譲マンションを購入したケースで、住宅ローンの毎月の返済額は138,546円となります。一見すると賃貸住宅の家賃15万円よりも安いので、住居費がトクしたように思われるかもしれませんが、ローンの返済の他に管理費・修繕積立金、固定資産税・保険料が加わり、年間の支払い総額は、約211万円になります。70歳以降は住宅ローンの返済が終わり、毎年の住居費の負担は随分軽くなります。

■ 賃貸の場合、老後の住居費の負担が重い
一方、賃貸住宅の場合、家賃と共益費で年間192万円で済みますが、2年毎に1ヶ月分の更新料が負担となります。また、このケースでは、今後の物価上昇を見込んで、家賃が年間1%ずつ上昇すると仮定していますので、年を追うごとに家賃負担は重くなっていきます。ケースでは、65歳に住み替えることを前提にしていますが、それでも住居費の負担は、老後の家計に重くのしかかってきます。

■ 購入の場合、インフレによる住居費上昇のリスクを回避できる
固定金利で住宅ローンを組み、住宅を購入した場合、住宅ローンの返済金額は一定なので、将来のインフレによる住居費の上昇リスクを回避できるといえます。一方、賃貸の場合は、インフレにともなう賃料上昇リスクに直接さらされることになります。家計に占める住居費の比率は大きいので、住宅の購入は、インフレリスクから家計を守るという側面が考えられます。

変動金利で住宅ローンを組む場合は、金利の上昇・下降によって、住宅ローンの返済額が変動するので、住居費用負担の変動要因となることを念頭に置いてください。


<購入vs賃貸 年間の支払額推移>
年間居住費の推移
※このシミュレーションは、あくまでも仮定のケースにより作成したもので、
実際の結果を予測したものではありません。