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自分に合ったローン探し

知っておきたい住宅ローンの基礎知識をまとめました。
間違いのない住宅ローンを選び、夢のマイホームを購入しましょう!

 

自分にあったローン探し
まずは物件予算を考えること

ローンについて

 

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用語集
住宅ローンに関する用語集です

どのくらい借りられる?

マイホーム購入の資金計画を立てる際、まず気になるのが、自分の年齢や収入で「いくらくらい借り入れできるのかな?」ということですね。実際の金額は、各金融機関の審査によって異なりますが、ここでは、銀行から借り入れできる、おおよその目安の金額を出してみましょう。

まずは年間返済額の上限をチェック

一般に、金融機関では、税込年収に占めるローンの年間総返済額(返済負担率)を融資の際の審査基準としています。返済負担率は、年収に応じて、25%〜35%以内としている金融機関が多く、たとえば、フラット35の場合、年収400万円未満で30%、400万円以上で35%までとなってます。

年間返済額の上限額

年間返済額の上限額=税込年収×返済負担率ー他のローンの年間返済額

年間返済額には、これからかりいれようとしている住宅ローンの返済額のほかに、マイカーなど、他の借り入れの返済額も含まれますから要注意。
他のローンがある場合には、年間いくら返済してるかをしらべておく必要があります。

無理のない返済額はいくら?

金融機関が貸してくれる金額は、金融機関や不動産会社の担当者も試算してくれます。しかし、貸してくれる金額を返済できるかどうかは別問題。貸してくれる金額は、主に年収をもとに計算されますが、同じ年収でも、家族構成、年齢、生活スタイル、価値観などによって、住宅ローンに割り振れる金額は異なるからです。

「いくらなら、無理なく返せるのか」という金額は、下記のような流れで、自分自身で答えを出していきましょう

毎月無理なく支払える返済額を考えよう

毎月、どのくらいの金額まで返済できるのかは、次のように計算することができます。

毎月の返済可能額

毎月の返済可能額(1−2−3−4)÷12ヵ月

  • 1収入(手取額)

    年間の手取額。ボーナスがある場合には、ボーナス分も入れて計算します。最近1年間の給与明細などの手取額を合計すれば、正確な数字が把握できます。

  • 2住宅費以外の支出

    家計簿をつけている場合には、住宅費(賃料など)以外の支出の1年分を合計します。家計簿をつけていない場合には、1の収入額(手取額の合計)から、昨年1年間に増えた貯蓄額(財形貯蓄や株式投資などへの投資額も含む)を差し引いて、実際に使った金額を調べましょう。

  • 3住宅を購入した場合の年間維持費

    住宅を購入すると、固定資産税や都市計画税、マンションの場合には管理費・修繕積立金、駐車場・駐輪場の使用料などの費用がかかります。物件を見学した際には、これらの金額がどのくらいなのかも、必ずチェック。また、住宅購入すると、面積が賃貸のときよりも広くなる傾向があり、水道光熱費も高くなりますので、1〜2割程度の増加も見込みましょう。通勤・通学の距離などが大幅に変わる場合には、交通費の増加もあるでしょう。

  • 4教育等、将来に向けた貯蓄

    今後、子どもの教育費ピークがくる、老後資金を計画的に積み立てる時期にきている、という場合には、住宅ローンを返済しながらも、貯蓄を行っていくことも大切です。また、一戸建てを購入した場合には、将来の修繕費のための積み立ても必要です。

近い将来、教育費など支出が増えるという場合には、その分が増えても返済可能かどうかの検証も必要です。

その金額を何年間払えるか検討してみよう

「何年間支払うことができるか」というのは、「何年返済で借り入れするか」ということとは違います。

通常の住宅ローンは最長35年返済が可能ですが、今、35歳の人なら70歳まで支払いが続くことになります。公的年金の支給が65歳からという時代において、リタイア後も支払いが続くのは、老後生活資金までも使ってしまうことになります。

「何年間支払うことができるか」は、実質、自分が収入を得られる期間、会社員であれば定年退職まで、自営業であれば仕事を辞めようと思っている時期までの年数で考えましょう。

ただし、教育費の負担が終了した後は、退職までに繰上返済を比較的多く出来る、というような場合には、定年年齢プラス5年程度の期間で考えても大丈夫です。

無理のない借入額はいくら?

無理なく返せる借入額を検証してみよう

「毎月無理なく支払える返済額」と「何年間支払うことができるか」がわかったら、下の借入額の目安表で、無理なく返せる借入額を調べましょう。
この場合、金利は、返済できる期間を全期間固定した場合の金利で見ると安心です。

毎月返済額から算出する借入可能額

(単位:万円)

毎月返済額 金利 返済年数
15年 20年 25年 30年 35年
5万円 2.0% 770 980 1,170 1,350 1,500
2.5% 740 940 1,110 1,260 1,390
3.0% 720 900 1,050 1,180 1,290
3.5% 690 860 990 1,110 1,200
4.0% 670 820 940 1,040 1,120
6万円 2.0% 930 1,180 1,410 1,620 1,810
2.5% 890 1,130 1,330 1,510 1,670
3.0% 860 1,080 1,260 1,420 1,550
3.5% 830 1,030 1,190 1,330 1,450
4.0% 810 990 1,130 1,250 1,350
7万円 2.0% 1,080 1,380 1,650 1,890 2,110
2.5% 1,040 1,320 1,560 1,770 1,950
3.0% 1,010 1,260 1,470 1,660 1,810
3.5% 970 1,200 1,390 1,550 1,690
4.0% 940 1,150 1,320 1,460 1,580
8万円 2.0% 1,240 1,580 1,880 2,160 2,410
2.5% 1,190 1,500 1,780 2,020 2,230
3.0% 1,150 1,440 1,680 1,890 2,070
3.5% 1,110 1,370 1,590 1,780 1,930
4.0% 1,080 1,320 1,510 1,670 1,800
9万円 2.0% 1,390 1,770 2,120 2,430 2,710
2.5% 1,340 1,690 2,000 2,270 2,510
3.0% 1,300 1,620 1,890 2,130 2,330
3.5% 1,250 1,550 1,790 2,000 2,170
4.0% 1,210 1,480 1,700 1,880 2,030
10万円 2.0% 1,550 1,970 2,350 2,700 3,010
2.5% 1,490 1,880 2,220 2,530 2,790
3.0% 1,440 1,800 2,100 2,370 2,590
3.5% 1,390 1,720 1,990 2,220 2,410
4.0% 1,350 1,650 1,890 2,090 2,250
11万円 2.0% 1,700 2,170 2,590 2,970 3,320
2.5% 1,640 2,070 2,450 2,780 3,070
3.0% 1,590 1,980 2,310 2,600 2,850
3.5% 1,530 1,890 2,190 2,440 2,660
4.0% 1,480 1,810 2,080 2,300 2,480
12万円 2.0% 1,860 2,370 2,830 3,240 3,620
2.5% 1,790 2,260 2,670 3,030 3,350
3.0% 1,730 2,160 2,530 2,840 3,110
3.5% 1,670 2,060 2,390 2,670 2,900
4.0% 1,620 1,980 2,270 2,510 2,710
13万円 2.0% 2,020 2,560 3,060 3,510 3,920
2.5% 1,940 2,450 2,890 3,290 3,630
3.0% 1,880 2,340 2,740 3,080 3,370
3.5% 1,810 2,240 2,590 2,890 3,140
4.0% 1,750 2,140 2,460 2,720 2,930
14万円 2.0% 2,170 2,760 3,300 3,780 4,220
2.5% 2,090 2,640 3,120 3,540 3,910
3.0% 2,020 2,520 2,950 3,320 3,630
3.5% 1,950 2,410 2,790 3,110 3,380
4.0% 1,890 2,310 2,650 2,930 3,160
15万円 2.0% 2,330 2,960 3,530 4,050 4,520
2.5% 2,240 2,830 3,340 3,790 4,190
3.0% 2,170 2,700 3,160 3,550 3,890
3.5% 2,090 2,580 2,990 3,340 3,620
4.0% 2,020 2,470 2,840 3,140 3,380

たとえば、毎月返済額が12万円、返済年数が25年、金利3%の場合、無理なく返せる借入額は2.530万円になります。

頭金の重要性

民間住宅ローンは購入価額の全額借り入れもでき、自己資金がなくとも住宅購入は可能です。では、頭金はなくても良いのでしょうか?頭金はどのような点で重要なのでしょうか?

総支給額の違い

頭金が多ければ、その分住宅ローンの借り入れ金額が少なくてすみます
総支払額での違いはどのくらいになるのでしょうか?

物件価額 3,500万円 住宅ローン金利3%、35年返済の場合

参考の表

将来の売却や借り換えへの影響

頭金ゼロで購入した場合、将来、住宅を売却したり、住宅ローンの借り換えをしようと思ったときに、物件の価値がローン残高よりも低い「担保割れ」を起こす可能性が高くなってしまいます。

3500万円のマンションを購入。8年後に売却を希望。その時点での価格が2.500万円だったら・・・

売却だけではなく、借り換えの場合にも影響があります
担保割れでも借り入れできるローンはありますが、担保割れしていなければ、借りられる住宅ローンの選択肢が増えますので、より有利なローンへの借り換えが期待できます。

頭金が多ければ、より有利な条件での借入もできる

頭金があるかどうかも、住宅ローンの審査に多少なりとも関係しています。しかし、最近では、それが目に見える形で影響が出てくるようになりました。

頭金が多ければ・・・総支払額が少なくなる 金利優遇の条件が有利になる 保証料の支払分がなくなる場合がある 有利な借り入れができる例 頭金が多いと金利が引き下げられる住宅ローン 頭金が2割あれば保証料が実質無料になる 頭金の割合よりも借入額がいくらなのか、その返済に無理はないのか、が一番重要です。それでも、頭金の多少はやはり大きな影響がありますので、頭金が十分あることのメリット、頭金がないことのリスクは知っておきましょう。

親からの援助

親からの資金援助が受けられれば、その分自己資金が増え、さらに高い物件の購入が可能になったり、援助してもらえる分、住宅ローンを減らせれば、家計は楽になります。資金援助が可能であれば、ぜひ活用するとよいでしょう。
資金援助を受ける方法は、大きく3つあります。それぞれのメリットや注意点を知っておきましょう。

贈与を受ける場合

親から住宅取得のための資金を贈与してもらう場合、年間110万円までは贈与税の基礎控除を利用できますが、これを超えると贈与税の支払いが生じます。
そこで、検討したいのが「相続時精算課税制度」です。

 

相続時精算課税制度の概要

相続時精算課税制度 「生前贈与を受ける場合には、贈与時に通常より軽減された贈与税を支払い、その後の相続時に生前に贈与したものも相続財産に加え相続税を計算し、もし、贈与税を支払っていれば、その金額を相続税額から控除する」

非課税枠 一般  2,500万円
住宅取得資金の場合  4,000万円 (平成23年12月31日までの特例)
 ※贈与を受けた年が平成23年のみの場合は3,500万円
適用税率  非課税枠を超える部分に対して一律20%
贈与を受ける人  子ども(20歳以上)
贈与する人  親(65歳以上) ※ただし、住宅取得資金の場合は、年齢制限なし
贈与資金の使途 一般  自由
住宅取得資金
(主なもの)
・登記簿上の床面積が50m2以上かつ床面積の2分の1以上が自己居住用であること
・中古住宅の場合は、木造建築は築後20年以内、耐火建築物は築後25年以内
・原則として、贈与を受けた年の翌年の3月15日までに居住開始すること

この制度は、あくまでも相続時に生前贈与を受けた財産と相続財産を合計して相続税額を計算する制度で、必ず非課税になるわけではありません。
相続税の納付が必要になりそうな場合には、この制度を利用して贈与を受けることが有利であるかどうかは、税理士等と十分に検討する必要があります。

上記の制度を利用することを選択した場合には...

  • ・その贈与者からの贈与については、110万円の基礎控除は適用されなくなります。
  • ・この制度を利用した場合には、翌年2月1日から3月15日までの間に申告することも忘れずに。

親から借入する

借り入れの場合、親子間であれ返済はきちんと行うことが必要です。
後に贈与税の対象となることもありますので、きちんとした手続きをふむことが大切です。

「借用書」は必ず作成しましょう。借入日、借入金額、返済期間、返済方法、金利などを明記し、双方が記名捺印します。
決めた返済方法のとおりに、きちんと返済し、その記録を残しておくことが必要です。銀行振り込みなどを利用すれば、その記録も残しやすいでしょう。

親との共有名義にする

親から援助を、親の名義とすれば贈与税の対象にもならず、借用書を作成する必要もありません。
ただし、相続が発生した時点では、親の持分が相続税の対象となるので、相続税がかかりそうな場合には注意が必要です。
相続税がかからずとも、相続の手続きは必要になります。兄弟などの相続人がいる場合には、誰が相続するのか、家族間であらかじめ協議しておくことも大切です。