知っておきたい住宅ローンの基礎知識をまとめました。間違いのない住宅ローンを選び、夢のマイホームを購入しましょう！

どのくらい借りられる？

マイホーム購入の資金計画を立てる際、まず気になるのが、自分の年齢や収入で「いくらくらい借り入れできるのかな？」ということですね。実際の金額は、各金融機関の審査によって異なりますが、ここでは、銀行から借り入れできる、おおよその目安の金額を出してみましょう。

■まずは年間返済額の上限をチェック

一般に、金融機関では、税込年収に占めるローンの年間総返済額（返済負担率）を融資の際の審査基準としています。返済負担率は、年収に応じて、25％～35％以内としている金融機関が多く、たとえば、フラット35の場合、年収400万円未満で30％、400万円以上で35％までとなってます。

年間返済額のの上限額
年間返済額のの上限額（A）＝税込年収×返済負担率ー他のローンの年間返済額

年間返済額には、これからかりいれようとしている住宅ローンの返済額のほかに、マイカーなど、他の借り入れの返済額も含まれますから要注意。他のローンがある場合には、年間いくら返済してるかをしらべておく必要があります。

無理のない返済額はいくら？

金融機関が貸してくれる金額は、金融機関や不動産会社の担当者も試算してくれます。しかし、貸してくれる金額を返済できるかどうかは別問題。貸してくれる金額は、主に年収をもとに計算されますが、同じ年収でも、家族構成、年齢、生活スタイル、価値観などによって、住宅ローンに割り振れる金額は異なるからです。
「いくらなら、無理なく返せるのか」という金額は、下記のような流れで、自分自身で答えを出していきましょう

■毎月無理なく支払える返済額を考えよう

毎月、どのくらいの金額まで返済できるのかは、次のように計算することができます。

毎月の返済可能額
毎月の返済可能額＝（❶ー❷ー❸ー❹）÷12ヶ月

❶収入（手取額）
年間の手取額。ボーナスがある場合には、ボーナス分も入れて計算します。最近1年間の給与明細などの手取額を合計すれば、正確な数字が把握できます。

❷住宅費以外の支出
家計簿をつけている場合には、住宅費（賃料など）以外の支出の1年分を合計します。家計簿をつけていない場合には、❶の収入額（手取額の合計）から、昨年1年間に増えた貯蓄額（財形貯蓄や株式投資などへの投資額も含む）を差し引いて、実際に使った金額を調べましょう。

❸住宅を購入した場合の年間維持費
住宅を購入すると、固定資産税や都市計画税、マンションの場合には管理費・修繕積立金、駐車場・駐輪場の使用料などの費用がかかります。物件を見学した際には、これらの金額がどのくらいなのかも、必ずチェック。また、住宅購入すると、面積が賃貸のときよりも広くなる傾向があり、水道光熱費も高くなりますので、1～2割程度の増加も見込みましょう。通勤・通学の距離などが大幅に変わる場合には、交通費の増加もあるでしょう。

❹教育等、将来に向けた貯蓄
今後、子どもの教育費ピークがくる、老後資金を計画的に積み立てる時期にきている、という場合には、住宅ローンを返済しながらも、貯蓄を行っていくことも大切です。また、一戸建てを購入した場合には、将来の修繕費のための積み立ても必要です。
近い将来、教育費など支出が増えるという場合には、その分が増えても返済可能かどうかの検証も必要です。

▼
その金額を何年間支払えるか検討してみよう

「何年間支払うことができるか」というのは、「何年返済で借り入れするか」ということとは違います。通常の住宅ローンは最長35年返済が可能ですが、今、35歳の人なら70歳まで支払いが続くことになります。公的年金の支給が65歳からという時代において、リタイア後も支払いが続くのは、老後生活資金までも使ってしまうことになります。
「何年間支払うことができるか」は、実質、自分が収入を得られる期間、会社員であれば定年退職まで、自営業であれば仕事を辞めようと思っている時期までの年数で考えましょう。
ただし、教育費の負担が終了した後は、退職までに繰上返済を比較的多く出来る、というような場合には、定年年齢プラス５年程度の期間で考えても大丈夫です。

無理のない借入額はいくら？

■無理なく返せる借入額を検証してみよう

「毎月無理なく支払える返済額」と「何年間支払うことができるか」がわかったら、無理なく返せる借入額を調べます。また、頭金が多ければ、その分住宅ローンの借り入れ金額が少なくてすみます。様々な銀行サイトでもシミュレーターが公開されておりますが、エムズでも親身にご相談に乗らせていただきますので、お気軽にご相談ください。

住宅ローンの借り入れにかかる諸費用

物件購入の際には、物件価格以外にも諸費用がかかります。この諸費用も考慮した上で、物件の予算を考えましょう。諸費用の中でも多くを占めるのが住宅ローンを借りるのにかかる費用です。

⚫︎印紙税
住宅ローンの金銭消費貸借契約を締結する際に、かかります。1,000万円超5,000万円以下の借入額なら2万円です。

⚫︎適合証明書
フラット35では、適合証明書の交付手数料が5万円程度かかります。（適合証明書は、検査機関によっても異なる）但し、新築時に機構が定める維持管理や耐久性の基準に適合している築10年以内の中古マンションは、適合証明手続きを省略でき、この費用もかかりません。

⚫︎ローン事務手数料
・固定でかかるもの（￥110.000～）
・割合でかかるもの（「融資額の2.2％」など）
※不動産業者の提携ローン利用時には、事務手数料が別途かかる場合もあります。

⚫︎抵当権設定費用、司法書士報酬
住宅ローンを借りるには抵当権の設定登記が必要になり、その登録免許税は民間ローンでは借入金額をもとに計算されます。司法書士報酬も借入額によって異なってきます。

⚫︎保証料・保証会社事務取扱手数料
連帯保証人に代わって保証会社に保証を依頼するために支払う保証料と、その保証事務手数料があります。ただし、一部の金融機関では、保証料なしという商品もあります。

⚫︎団体信用生命保険料
借入者が死亡・高度障害状態になった際にローン残高が保険金で相殺される生命保険です。多くの住宅ローン商品の場合保険料分を金利に含める、あるいは金融機関が負担して借入者の負担はありません。

⚫︎フラット35などの場合
任意加入。保険料も別途支払いが発生。三大疾病保障つきの団信なども増え、その分だけ保険料負担が発生するタイプも増えています。

⚫︎火災保険料
火災保険は強制加入となります。提携保険会社の場合、割引があります。同時に地震保険に加入することもできます。

これらの諸費用は、金融機関やローン内容によって異なるので、事前に確認しておくことが必要です。また、これらは原則自己資金の中から支払うものなので、物件の頭金以外に準備しておきましょう。