住まいに関する税金の特徴を「買うとき」「売るとき」に分けてご説明します。

購入にかかる税金

■印紙税

不動産の契約書作成時・住宅ローン契約作成時に納付する税金（国税）です。売買契約書、住宅ローン契約書の作成の際には、契約書の記載金額に応じた収入印紙を貼って消印する方法によって印紙税を納めなければなりません。

■登録免許税

不動産を登記する際に納付する税金（国税）です。不動産を登記する際には、「表示登記」を除いて、税金を納付しなければなりません。これを「登録免許税」といいます。不動産の保存登記、移転登記、抵当権設定登記等により第三者への対抗要件を備え、保護される利益に対して課税される税金です。
※その他、登記申請時には司法書士への報酬額も必要です。

■不動産取得税

不動産を取得した際に、「不動産取得税」がかかります。この場合の取得には、購入だけでなく、新築や増改築、交換や贈与などによって所有権を得た場合も含まれます。住宅を取得した際、または住宅用土地を取得した際には、適用要件を満たすと課税額が軽減される特例もあります。

不動産取得税の計算
税額＝固定資産税評価額×最高0.3％

■贈与税

⚫︎単純贈与の基礎控除
親から資金援助がある場合、贈与を受けたことになります。その際には贈与税（国税）がかかります。単純贈与の基礎控除や生前贈与（相続時精算課税制度）を利用すれば贈与税が軽減されます。また、夫から妻への贈与の場合には一定条件を満たせば居住用財産の配偶者控除を利用できます。早見表をご参照下さい。

贈与税の計算
課税価格＝贈与財産価格ー110万円（基礎控除※） 税額＝課税価格×税率ー控除額

⚫︎生前贈与

⚫︎居住用不動産の配偶者控除
結婚して20年以上経過した夫婦間で居住用不動産の贈与があった場合には、贈与税の課税価格から最高2，000万円を控除できる「贈与税の配偶者控除」という特例。この特例を使うと、基礎控除額110万円とあわせて、合計2，110万円までの贈与は贈与税がかかりません。ただし、この控除を受けるためには、「同一の配偶者からの贈与について、この控除を受けていないこと」、「贈与を受けた配偶者はその居住用不動産に引き続き居住する見込であること」などの条件が付せられています。

税額計算
税額＝（贈与財産価格ー2,000万円ー110万円）×税率ー控除額

■固定資産税、都市計画税・住宅ローン控除

⚫︎固定資産税、都市計画税
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日現在の所有者が納税義務者となります。課税庁である市町村が税額を計算し、納税義務者に納税額を通知し、納税者はそれに基づき税額を納付します。尚、購入時には４月１日を起算日として、引渡日をもって年額を日割精算することが慣例です。

固定資産税の計算	都市計画税の計算
税額＝固定資産税評価額×1.4％	税額＝固定資産税評価額×最高0.3％

■住宅ローン控除

マイホームを購入する時に住宅ローンを利用した場合、所得税から一定額を控除するという制度です。控除額は、入居した年度によって異なります。

売却にかかる税金

不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得に対しては、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。

■譲渡所得税額

譲渡所得税額の計算
税額＝譲渡益×税率	譲渡益＝売却価格ー（取得費＋売却諸経費）

⚫︎減価償却費の計算方法

償却費の算式（定額法）
建物購入代金×0.9×償却率×経過年数 平成19年4月1日以降取得した建物の減価償却費の算出式については税理士等の専門家にご確認下さい。

⚫︎法定耐用年数表(定額法)
非事業用の場合、マイホーム・セカンドハウス

⚫︎売却諸経費
売却諸経費とは不動産の譲渡の際に直接出費した費用で、以下のようなものが対象となります。
仲介手数料 ／ 登記に関する手数料等 ／ 分筆費用 ／ 売却のために支払った立退料 ／ 売買契約書の印紙代 ／ 測量費用 ／ 建物取壊費用 ／ 売却のために行った建物の補修費　

■譲渡益が出た場合の特例

１）居住用財産の3000万円特別控除
個人が居住用財産（自ら居住している土地・建物）を他に譲渡した場合、譲渡益から特別控除として3,000万円を差し引くことが可能となる特例です。

２）居住用財産の税率軽減(軽減税率)
譲渡する年の１月１日において所有期間が１０年を超える居住用財産（家屋・土地等とも）を譲渡した場合、長期譲渡所得の税率よりさらに有利な軽減税率が適用されます。

３）特定の居住用財産の買換えの特例
所有期間が１０年を超え、居住期間が１０年以上の居住用財産を売却し、一定の条件を満たす買換え資産を取得する場合、譲渡所得に対する課税が繰り延べられる特例です。ただし、「居住用財産の３０００万円特別控除」や「居住用財産の税率軽減（軽減税率）」とは、選択適用です。

相続等により取得した居住用財産の買換えの特例
譲渡する居住用財産は相続などによって取得したものに限られ、しかも、３０年以上住んでいることなど、その適用条件が厳しいですが、買換資産の面積に制限がない点ではメリットがあります。
ただし、「居住用財産の３０００万円特別控除」や「居住用財産の税率軽減（軽減税率）」とは、選択適用です。

■譲渡損が出た場合の特例

⚫︎居住用財産の買換え等による譲渡損失の繰越控除
居住用財産を譲渡し、住宅ローンで新たに居住用財産を取得した場合に、その譲渡で生じた損失の金額のうち、損益通算してもなお控除しきれない部分の金額は、一定の要件のもとに譲渡の年の翌年以後３年内の各年分の繰越控除が認められます。

⚫︎特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除
所有期間が５年を超え、譲渡契約締結日の前日において住宅借入金等の残高がある等一定の要件を満たすマイホームを譲渡した場合に生じた損失の金額があるときは、その年の他の所得との損益通算が認められ、控除しきれない損失の金額ある場合は、翌年以後３年内の各年分（合計所得金額が３０００万円以下である年分に限る）の総所得金額等からの繰越控除が認められます。